老後に備えて不動産を整理するには?

不動産を整理する目的

不動産の遺産整理といっても、相続対策のためや住宅ローンの返済のためなど、目的もさまざま。理由が変われば処分の方法も異なります。ここでは、老後のために早めの遺産整理を行うケースについて解説します。

遺産整理の場合、不動産は誰に相続させるか、また相続させない場合はどう処分するか考える必要があります。

万一、不動産を整理しないまま自分が亡くなった場合、残された家族が処分をどうするか決めなければなりません。処分を考えている間にも、建物の劣化は進み、もしかすると、不法侵入や不法投棄などの事件に巻き込まれる可能性もあります。空き家になることで家族が抱えるリスクやトラブルを防ぐためにも、不動産について家族と話し合いながら、生前整理を行なっておくことが大切です。

不動産を整理する前の準備

法定相続人の確認

民放で規定されている法定相続人は、自身の配偶者を筆頭に、子供、親、兄弟姉妹の順になっています。例えば、自分に配偶者と子供がいる場合は、配偶者と子供が優先的に法定相続人となり、親や兄弟姉妹は法定相続人とはなりません。このように、家族形態によって法定相続人は異なります。法定相続人を確認しておくことは、不動産を含めた財産をどのように分割するかを想定するためにも重要なことです。

遺言書の作成

遺産を誰がどれだけ相続するかについては、相続割合で決められますが、遺言書がない場合は、遺産分割協議で話し合って決めることになります。必ずしも相続割合でなければならないということはなく、協議を行なって相続人全員が合意すれば、自由に割合を決められます。ただ、相続人同士で不平不満がある場合は、遺産分割協議もうまくまとまりません。被相続人と家族の状況や、生前の関わりなどによって、揉めることもあります。

そうした争いを回避するために、不動産などの遺産を、誰にどのくらい相続させるのか、遺言書に明確に記しておくことが大切です。

遺言書には「自筆証書遺言」「公正証書遺言」「秘密証書遺言」といった種類があり、それぞれに様式が決められています。自分や相続人の関係では、どの遺言書の形をとるのが最適か、よく考慮した上で作成するようにしましょう。

相続税

遺産の総額が、相続税の基礎控除額を超える場合は、相続税がかかります。相続税は遺産の総額から、基礎控除額を引いた金額に対して課せられます。

土地や家屋などの不動産は、現金相続の場合に比べ、相続税の負担を軽減できることもあります。

相続税について調べたり、専門家に相談したり、相続税の対策も考えておきましょう。

不動産整理の方法

売却

現金などと違い、不動産の遺産分割は難しく、トラブルに発展することもあります。不動産を売却して現金化しておくことで、遺産分割しやすくなり、トラブルを避けることにもつながります。

また、不動産を売却することで、固定資産税や維持費なども掛からなくなるため、その分を老後の生活にあてられます。

生前贈与

不動産を自分が生きているうちに、誰かに贈与するという方法もあります。自分が亡くなった後、相続の問題においては遺言書が優先ですが、遺留分などの問題もあり、必ずしも遺言通りに事が運ばれるとも限りません。

その点、生前に不動産を贈与する場合は、相続人に関係なく、贈与する相手を自由に決められます。つまり、不動産を残したい相手に、確実に不動産を譲ることができ、相続時のトラブルも回避できるでしょう。

ただし、生前贈与には贈与税がかかり、場合によっては贈与税の負担が大きくなることもあるため注意が必要です。

不動産を売却整理するときのポイント

不動産の整理方法として売却を選んだ場合は、どのような目的で遺産整理を行うのかを、明確にしておくことが大切です。その目的によって、なるべく高く売りたいのか、あるいは、少し安くても早く売ってしまいたいのか、が決まってきます。

目的を明確にできたら、不動産会社に査定をしてもらいますが、この不動産会社選びも重要です。はじめから一カ所の不動産会社に絞るのではなく、必ず複数の不動産会社に査定を依頼し、納得できる会社を選ぶようにしましょう。